Seneste artikler

Andelslejlighed eller ejerlejlighed? Her er 5 gode råd

Huse i København

Det kan være svært at begå sig på boligmarkedet i København, især hvis man er ny boligkøber. Her har vi samlet købermæglerens vigtigste råd, hvis du overvejer, om du skal investere i en andelslejlighed.

Som boligsøgende i København finder man hurtigt ud af, at det kan være mere end svært at få foden indenfor. Omkring en femtedel af boligerne er ejerboliger, mens omkring en tredjedel er andelslejligheder. Som ny boligkøber er det værd at overveje fordele og ulemper, før du kaster dig ud i et køb.

Stor forskel på økonomien i andelsboligforeninger

I København ligger mange af andelslejlighederne i ”gamle” foreninger, som blev etableret op gennem 70’erne og 80’erne, eller i forbindelse med byfornyelsen i 90’erne. Det hang sammen med den såkaldte ”tilbudspligt”, som betød, at lejere i større ejendomme fik førsteret til at købe ejendommen, hvis den skulle sælges. Ejendommen blev købt i fællesskab, og andelshaverne har gennem årene haft god tid til at afdrage på de fælles lån. De gamle foreninger har derfor ofte en god økonomi.

Men sådan er det ikke altid med de nyere foreninger. I årene op til finanskrisen steg ejendomspriserne kraftigt, og der måtte optages store fælleslån, når nye andelsboligforeninger blev stiftet. Store afdrag og høje renteudgifter giver høj husleje, og i mange andelsboligforeninger har man besluttet at holde huslejen nede ved at fravælge fastforrentede lån eller ved at vælge fx afdragsfrihed eller renteswap.

”Mange købere fokuserer mest på, hvad de skal give for lejligheden nu og her, og hvor høj boligydelsen er lige nu, men man kommer ikke uden om at sætte sig ind i andelsboligforeningens økonomi. Hvis der fx skal optages et stort lån til et nyt tag, så kan det ændre billedet fuldstændigt”, siger købermægler, Hans Møllnitz Olsen, fra Bolighed.dk.

Se listen med alle andelsboliger til salg i Københavns Kommune

Lånetyper og låneomlægninger er kompliceret stof at sætte sig ind i. Det bliver ikke bedre af, at nogle andelsboligforeninger har optaget nye lån, hver gang foreningen har haft brug for at få repareret noget eller fx har fået sat altaner op. Alle foreningens lån kan have forskellige vilkår og rentesatser. Og derfor er det vigtigt, at få banken eller en anden rådgiver til at gennemgå økonomien. Men købermægleren understreger, at det også er vigtig at være realistisk og tage udgangspunkt i, hvilke muligheder man har for overhovedet at finde en bolig i København.

”Nogle gange skal man også bare stille sig selv spørgsmålet ”Hvad er alternativet?” Er det en dyr lejelejlighed til 15.000 kroner om måneden for to værelser? Det behøver ikke at være farligt at købe en andelslejlighed i en nyere forening med en mindre god økonomi. Du skal bare vide, hvad du går ind til”, siger Hans Møllnitz Olsen.

Læs også: Ejerbolig eller andelsbolig? 5 ting du skal overveje, inden du vælger

Stor forskel på lån til andelslejlighed og ejerlejlighed

Man kan ikke optage et realkreditlån i en andelslejlighed, så hele købet skal finansieres med banklån, hvor renten er højere og typisk variabel. Så det skal der være plads til i budgettet. Nogle banker vil slet ikke låne ud til andelsboliger, mens andre er begyndt at stille større krav til, at køberen kan lægge en stor udbetaling.

”Bankerne har deres egne beregningsmodeller, og de vurderer risikoen forskelligt. Bankerne er klart blevet mere forsigtige i deres kreditvurderinger, og det hænger sammen med, at de ikke kun skal vurdere din økonomi, men hele foreningens økonomi”, forklarer Hans Møllnitz Olsen.

Har du brug for rådgivning? Her kan du kontakte banken

Husk bankforbehold ved køb af andelslejlighed

En andel må ikke sælges for mere end den såkaldte ”maksimalpris”. Det beløb fastsættes på baggrund af andelen i foreningens formue og en vurdering af lejlighedens stand. Det betyder, at andelslejligheder ikke kan stige på samme måde som ejerlejligheder, hvor udbud og efterspørgsel bestemmer prisen. Det betyder også, at man har en form for sikkerhed for, at prisen ikke er for høj. Ofte betyder det, at prisen i realiteten er langt under halvdelen af, hvad det ville koste at købe en tilsvarende ejerlejlighed. Og det betyder samtidig, at de bedste andelslejligheder slet ikke kommer på markedet, men bliver solgt internt til familie og venners venner.

”I København er der kamp om de mest attraktive andelslejligheder, og man kan sagtens komme ud for at skulle sige ja med det samme, for at have en chance for at få lejligheden. Derfor er det vigtigt lige at tjekke, om der er et almindeligt bankforbehold i den endelige aftale fra administratoren. Det giver dig nogle dage, hvor din bank kan gennemgå foreningens økonomi i ro og mag, uden at du risikerer at hænge på et uheldigt køb”, siger Hans Møllnitz Olsen.

Læs mere om at købe andelsbolig i København

Der er stor forskel på at købe en ejerlejlighed og en andelslejlighed. Når du køber en ejerbolig, står du som ejer af boligen. Men når du køber en andelsbolig, bliver du medlem af en andelsboligforening, og som medlem ejer du en del af foreningens formue/gæld og har brugsret til en af foreningens boliger.

Gode råd fra købermægleren om køb af andelsbolig

  • Spørg efter foreningens vedligeholdelsesplan, og kontakt evt. administrator for at høre, om der er store udgifter på vej til fx nyt tag og vinduer.
  • Tjek foreningens regnskab, hvor du kan se, hvor stor gælden er i forhold til den offentlige vurdering og en evt. valuarvurdering.
  • Hvis foreningen kører med afdragsfrie lån, så bør du spørge ind til, om der er en plan for, hvornår man vil afdrage på gælden.
  • Tjek, at der er et bankforbehold i købsaftalen, når du modtager den fra foreningens administrator.
  • Hvis foreningen er valuarvurderet, så bør du bruge noget tid på at sætte dig ind i, hvordan andelskronen er beregnet.

 

Til top

Stå stærkt i dit boligkøb med Bolighed Købermægler

En ejendomsmægler er altid på sælgers side. Vi er på din side i købsprocessen. Stå stærkt i en forhandling med Bolighed Købermægler.

  • Få hjælp til prisforhandling
  • Få tjekket boligens stand
  • Få hjælp med de vigtige papirer
chat icon

Chat med os