Seneste artikler

Andelsbolig: Sådan gør du et godt køb i København

Kampen om en god andelsbolig er større end nogensinde. Salgstiderne er faldet, og i København er det efterhånden nærmest umuligt at få fingre i en af byens mange billige andelsboliger.

Andelsboliger i A/B Skydebanen
Der er kamp om andelsboligerne I København

Næsten en tredjedel af Københavns boliger er andelsboliger, men de er lukket land for de fleste boligsøgende. Det kræver ofte gode forbindelser eller mange år på venteliste, før drømmen om en andelslejlighed går i opfyldelse. Lejligheder med lav andelskrone og god beliggenhed bliver sjældent udbudt til salg på samme måde som ejerlejligheder. Når andelslejligheder sælges med hjælp fra en ejendomsmægler, så er det ofte fordi familie, venner og alle på ventelisten har sagt nej tak.

”Man skal bruge sin sunde fornuft og være opmærksom på, at de andelsboliger, der kommer til salg hos mæglere, kan være svære at sælge. Det kan være, fordi de er dyre, eller fordi foreningen har en mindre god økonomi.”, siger advokatfuldmægtig Jan Jelisic, fra Vilsøe Boligadvokater. Han hjælper dagligt boligkøbere med at få styr på paragrafferne i bolighandlen.

Man kan nemt blive opfattet som besværlig

På det københavnske marked for andelsboliger går det lynhurtigt, når noget attraktivt sættes til salg. Det kan f.eks. være på Den Blå Avis, eller på andre selvsalgs-portaler. I følge Jan Jelisic, kan det være svært at få stillet de spørgsmål, som man skal stille, inden man køber en andelsbolig:

”Sælger står måske og siger, at han har flere andre, som er interesserede, de stiller ikke spørgsmål og vil købe lejligheden ubeset. Man kan nemt blive opfattet som besværlig, hvis man stiller kritiske spørgsmål”.

Han råder køberne til eventuelt at gå uden om sælger, og ringe direkte til administrator og spørge ind til foreningens økonomi og typer af lån, om der er en vedligeholdelsesplan for ejendommen, og om der er planer om større vedligeholdelsesarbejder, som kan påvirke boligafgiften eller andelsværdien.

”Jeg har haft sager, hvor sælgere satte til salg lige inden der skulle optages store lån til renoveringsarbejder. Risikoen er jo, at man handler på baggrund af det regnskab, der foreligger, men i næste regnskab må man så nedsætte værdien af ejendommen, pga. optagelse af lån til renovering”, siger Jan Jelisic.

SE LISTEN: Andelsboliger til salg lige nu i København

Nye ændringer af loven om andelsboliger

Andelsboligloven er netop blevet ændret af et flertal i Folketinget. Lovændringen betyder, at fra 1. Juli 2018 er den tidligere forældelsesfrist på seks måneder ophævet. Nu gælder i stedet en generel indsigelsesfrist på tre år.

”Der har været eksempler på, at andelsværdien har været beregnet forkert, og i de situationer er seks måneder en meget kort frist. Nogle købere er kommet for sent med et overpriskrav, fordi de er kommet for sent i kontakt med en advokat, som kunne have hjulpet dem”, forklarer Jan Jelisic.

Lovændringen betyder også, at der kommer nye og mere restriktive regler om valuarvurderinger. Der er kommet et krav om markedskendskab i den nye vurderingsnorm. Det vil sige, at man som valuar fremover skal have kendskab til konkrete handler, hvor valuaren eller virksomheden selv har været aktivt medvirkende. Tidligere kunne man vurdere en andelsboligforening baseret på et generelt kendskab til markedet for udlejningsejendomme.

”Det kommer formentlig til at betyde, at der vil være nogle valuarer uden konkret markedskendskab, som ikke længere kan udføre vurderinger. Men det er for tidligt at sige, om det får betydning for prisfastsættelsen for andelsboligforeninger”, siger Jan Jelisic.

Sæt dig ind i foreningens økonomi, når du køber andelsbolig

Der er stor forskel på at købe en ejerlejlighed og en andelsbolig. Når du køber en ejerbolig, så står du som ejer af boligen. Men når du køber en andelsbolig, så er din status anderledes. Her bliver du medlem af en andelsboligforening. Som medlem ejer du en del af foreningens formue og har brugsret til en af foreningens boliger. Det betyder, at du har brug for at sætte dig grundigt ind i foreningens økonomi, før du skriver under. Det er vigtigt at få overblik over, hvilke lån foreningen har optaget.

”Når jeg fraråder et køb, så kan det f.eks. være i en situation, hvor jeg kan se på vedligeholdelsesplanen, at der skal skiftes tag på ejendommen, og at foreningen ikke har pengene. Hvis der ikke er taget højde for det i regnskabet i form af en reserve, så vil lejligheden falde i pris, når man optager et stort lån. Og så vil jeg typisk anbefale, at man leder efter en anden lejlighed”, forklarer Jan Jelisic.

SE OGSÅ: Ejerbolig eller andelsbolig? 5 ting du skal overveje, inden du vælger

Der er en række regler for salg af andelsboliger, som gør en handel anderledes, end når der er tale om ejerboliger. Der er bl.a. en regel om, at lejligheden højest kan sælges til en fastsat maksimalpris. Det beløb fastsættes på baggrund af andelen i foreningens formue med fradrag eller tillæg for lejlighedens stand. Hvis der senere viser sig at være mangler, f.eks. ved badeværelset eller køkkenet, så kan køberen kræve erstatning. Det gælder også, hvis der er fejl i foreningens regnskab. Derfor kan det være en god idé for en køber at få hjælp fra en advokat.

”Vi har en del sager, hvor det efterfølgende viser sig, at der er fejl eller mangler, som ikke er blevet opdaget af den vurderingsmand, som har lavet vurderingsrapporten. Den rådgivning, som man får i banken, er ikke en juridisk rådgivning. Bankrådgiveren ser primært på regnskabet og vedtægterne, men min oplevelse er, at bankerne ikke går ind i en mere detaljeret rådgivning om selve overdragelsesaftalen, eventuelle ansvarsfraskrivelser og de bilag, som er vedlagt aftalen. Det er noget nemmere at klare en tvist med sælger, hvis man har haft en advokat med på råd fra starten, siger Jan Jelisic.

Få hjælp til et godt boligkøb

Lad en købermægler hjælpe dig med alt fra boligsøgning til prisforhandling og det juridiske. Se mere her.

Til top

Stå stærkt i dit boligkøb med Bolighed Købermægler

En ejendomsmægler er altid på sælgers side. Vi er på din side i købsprocessen. Stå stærkt i en forhandling med Bolighed Købermægler.

  • Få hjælp til prisforhandling
  • Få tjekket boligens stand
  • Få hjælp med de vigtige papirer
chat icon

Chat med os