Seneste artikler

Udlejning af bolig: Det skal du vide

Uanset om du vil udleje en bolig for at tjene penge eller bare vil hjælpe dit barn under studierne, kan det betale sig at sætte sig ind i reglerne for udlejning. For det kan blive dyrt, hvis du ikke er ordentligt forberedt.

Udlejning af en ejerbolig kan være en god løsning i mange situationer. Men der er en del faldgruber, som du bør kende til, før du sætter din underskrift på en lejekontrakt. Lejeloven har mange bestemmelser, som sikrer lejernes rettigheder, og hvis der opstår uenighed mellem dig og lejeren, så risikere du en sag i huslejenævnet. Her får du en oversigt over, hvad du skal vide, før du kaster dig over udlejning.

Ejerforeningens vedtægter og husorden skal overholdes

Hvis der er tale om udlejning af en lejlighed, så er det en god idé først at tjekke foreningens vedtægter. De kan betragtes som foreningens grundlov. Hvis der står noget, som begrænser din ret til at udleje, så skal det respekteres.

Ofte står der ”forældrekøb tilladt” i salgsannoncer på de mindre lejligheder i de store byer. De sker netop for at signalere, at her er der en lejlighed, som er velegnet til udlejning. Hvis der ikke står noget i vedtægterne om udlejning, så er det ok at udleje. Vedtægterne kan være meget specifikke og fx have en bestemmelse om, at en lejer ikke må fremleje værelser, eller at boligen maksimalt må have et bestemt antal beboere. Her kan også stå nogle regler for udlejning via fx Airbnb, altså regler for korttidsudlejning og fremleje. Her vil det være beskrevet, om det er tilladt, og om korttidsudlejning er begrænset til et bestemt antal uger om året, eller om fremleje fx kun må foregå i forbindelse med udstationering eller kortere studieperioder i en anden by.

Det næste vigtige dokument, som kan begrænse mulighederne, er foreningens husorden. Den beskriver, hvilken adfærd der tillades og ikke tillades i ejendommen. Her vil typisk stå noget om husdyr, og hvornår der skal være ro om aftenen. Hvis der er en husorden, så skal den vedlægges lejekontrakten.

Hvis du ønsker at udleje et hus, så er der ikke de samme begrænsninger, som man ser med lejligheder. I et hus skal der ikke tages lige så mange formelle hensyn, men det kan stadig blive problematisk, hvis dine lejere larmer eller på andre måder generer naboerne i et fredeligt villakvarter.

Lejekontrakt

En række bestemmelser i lejeloven kan ikke fraviges. Derfor bliver de fleste lejekontrakter lavet ud fra samme udgangspunkt, og det er nemt at finde en standard lejekontakt på nettet, som du selv kan udfylde.

Hent lejekontrakt her

Der bør altid laves en lejekontrakt, også hvis der er tale om et forældrekøb, hvor det er dit barn, som skal bo i lejligheden. Bestyrelsen i ejerforeningen vil sikkert bede om at se en kopi af lejekontrakten, og hvis der skal søges om boligstøtte, så skal der også ligge en lejekontrakt klar, så lejeren kan uploade en underskrevet kontrakt på kommunens hjemmeside.

Lejekontrakten skal være forsynet med en udløbsdato, ellers risikerer du, at du ikke kan opsige lejeren. Det er vigtigt, at tidsbegrænsningen er begrundet. Fx kan der stå, at udlejer selv vil benytte boligen, når tidsbegrænsningen udløber. Hvis der ikke er nævnt en gyldig begrundelse, så kan lejekontrakten komme i strid med lejelovens § 80, stk. 3, hvor der står, at ”boligretten kan tilsidesætte tidsbegrænsningen, hvis den ikke må anses for tilstrækkeligt begrundet i udlejerens forhold”.

Hvis lejligheden er omfattet af reglerne for fri huslejedannelse, så er det vigtigt, at der står i kontrakten, at lejer er bekendt med, at lejligheden udlejes efter reglerne om fri huslejedannelse. Det kan fx gøres ved at skrive denne tekst ind i lejekontrakten: ”Lejemålet er omfattet af reglerne i boligreguleringsloven §15a, således at lejen frit kan aftales mellem parterne”.

De mange regler betyder, at det kan være en god idé at få tjekket lejekontrakten igennem af en advokat, så du er helt sikker på, hvor du står. Der har været eksempler på, at lejere har haft ret til at blive i et lejemål på ubestemt tid til en reguleret husleje, fordi vigtige punkter har manglet i en kontrakt.

Du kan kontakte Vilsøe Boligadvokater her

Hvilken husleje må jeg tage?

Det er ret kompliceret at sætte sig ind i de præcise regler for husleje, som både afhænger af antal lejemål i ejendommen, hvornår er den opført, og om lejemålet ligger i en kommune, hvor boligreguleringsloven gælder. I det følgende gennemgås derfor kun reglerne for ejendomme med flere end syv lejemål i kommuner, hvor boligreguleringsloven gælder.

Hvis der er tale om en lejlighed i en ejendom fra før 1992, så er der grænser for, hvor højt du må sætte huslejen. Hvis du vil være sikker på, hvilken husleje du kan tage, så kan du bede huslejenævnet om at fastsætte den leje, som du lovligt kan kræve for lejemålet. Sådan en forhåndsgodkendelse koster 520 kr. (2019-niveau).

Du kan læse mere om fastsættelse af husleje hos BoligPortal.dk

Hvis ejendommen er fra 1992 eller senere, så er der fri huslejedannelse, og det betyder, at du kan tage en højere leje. I meget af nybyggeriet omkring Københavns Havn og Ørestad er det forholdsvis nemt at finde lejligheder til leje, og du kan tjekke det aktuelle lejeniveau ved at gå på hjemmesider som BoligPortal.dk og Lejebolig.dk.

Der findes flere virksomheder, som har specialiseret sig i at formidle kontakt til lejere fx fra udlandet, som har brug for en lejlighed i kortete og længere tid. Mange udlejere opfatter den type lejere som attraktive, da de ofte er stabile betalere og ansat i et kendt firma.

Siden 1996  har der været mulighed for, at private udlejningsboliger, som bliver gennemgribende istandsat, kan genudlejes til en husleje, som bliver fastsat efter det lejedes værdi (jf. § 5, stk. 2, i boligreguleringsloven). Forbedringerne skal overstige 2.255 kr. pr. m2 eller et samlet beløb på 257.894 kr. (2019-niveau). For at fri markedsleje gælder for ejendomme fra før 1992, skal det skrives ind i lejekontraktens §11. Hvis du planlægger at hæve huslejen i forbindelse med en istandsættelse, så er det en god ide at søge rådgivning om det hos en advokat eller revisor.

Her kan du læse mere om fastsættelse af huslejens størrelse i København

Udlejning af forældrekøb

Når en ejendom bliver købt for at hjælpe børnene med en billig bolig under studierne, så er der særlige forhold, som du skal være opmærksom på. Her gælder det om at finde en husleje, som både overholder lejeloven og reglerne hos Skat. På den ene side må du ikke tage for meget i husleje, og på den anden side må du heller ikke sætte lejen for lavt.

Læs mere om reglerne hos Skat.dk

Mange advokatfirmaer tilbyder rådgivning i forbindelse med forældrekøb, og det giver mulighed for at købe en pakke med rådgivning om lejefastsættelse, valg af skatteordning, udarbejdelse af lejekontrakt m.m.

Et eksempel på advokatydelser fra Vilsøe Boligadvokater kan du finde her

Opsigelse og fraflytning

Typisk står der i lejekontakten, at lejemålet er tidsbegrænset og ophører senest på en bestemt dato.  Når lejeaftalen er tidsbegrænset, så ophører lejemålet til den aftalte dato, uden at du behøver at gøre noget.

Som udlejer har du pligt til at afholde indflytningssyn, hvis du udlejer mere en én beboelseslejlighed.

Det er normalt at bede om tre måneders depositum. Dette depositum kan lejer ikke bruge til at betale husleje i de sidste måneder af en lejeperiode. Beløbet skal dække skader og istandsættelse ved fraflytning, dog ikke almindeligt slid på lejligheden. I praksis betyder det, at du kan forvente, at lejer maler alle vægge og letsliber gulve, og at arbejdet bliver udført professionelt.

Du kan læse mere om de generelle regler for udlejning på Lejeloven.dk

Hvad er huslejenævnets rolle?

Hvis lejeren er utilfreds med de lejemæssige vilkår, så er det muligt at indbringe sagen for kommunens huslejenævn. Huslejenævnet vil så afgøre, om lejevilkårene er i overensstemmelse med lejeloven og boligreguleringsloven.

Lejer og udlejer skal først forsøge at løse en konflikt selv, før huslejenævnet går ind i en sag. Typisk handler sagerne om huslejens størrelse, lejerens pligt til istandsættelse ved fraflytning eller tilbagebetaling af depositum.

Du kan læse mere om huslejenævnet på Borger.dk

 

Til top

Gør et godt køb med Bolighed Købermægler

Gør et godt køb

En ejendomsmægler er altid på sælgers side. Vi er på din side i købsprocessen. Stå stærkt i en forhandling med Bolighed Købermægler.

Vi er på din side i boligkøbet. Stå stærkt i en forhandling med Bolighed Købermægler.

  • Få hjælp til prisforhandling
  • Få tjekket boligens stand
  • Få hjælp med de vigtige papirer
chat icon

Chat med os